Che i Piani urbanistici attuativi delle zone D4 siano scatole vuote, alias carenti e illegittimi, come abbiamo sollevato nella prima puntata dell’inchiesta di Italia Notizie, appare solare anche dalla strana richiesta del responsabile dell’ufficio tecnico del comune di Cesa al redattore del Puc Gino Massaro. Il capo dell’utc Giacomo Petrarca ha chiesto un parere di interpretazione autentica del Puc all’ingegnere Massaro. Al professionista, per molti anni alla guida dell’utc, sono stati posti tre quesiti (link in basso in cui abbiamo evidenziato i tratti salienti). Quello che balza subito agli occhi è che si tratta di tre questioni urbanistiche per le quali c’è ben poco da specificare in quanto il Puc, le norme tecniche attuative e le leggi vigenti sono chiare e puntuali già ad una prima e fugace lettura. È come chiedere a un matematico di fama mondiale quanto fa 1+1.
Non a caso l’ing. Massaro ha “interpretato” i tre quesiti semplicemente richiamando le indicazioni già contenute in modo nitido nel Puc e nelle Nta. In merito alla prima domanda di Petrarca sull’eventuale prevalenza nelle zone D4 di attività artigianali-industriali rispetto a quelle commerciali-direzionali-turistiche, l’ex responsabile dell’utc ha sottolineato che “non vi è alcuna prevalenza di una destinazione d’uso rispetto all’altra” ma, ça va sans dire, “nel rispetto complessivo degli indici urbanistici ivi previsti per ciascuna delle attività a realizzarsi”. Massaro ha precisato, ma anche in questo caso non ce n’era bisogno, che “in ipotesi di intervento misto, ossia ove sia prevista la realizzazione, di opere attività artigianali-industriali e di attività commerciale-direzionale-turistica si applicano i parametri previsti per ciascuna delle categorie”.
In altre parole l’estensore del Puc ha ribadito un aspetto tecnico già ampiamente contenuto nello strumento urbanistico: nelle zone D4 bisogna rispettare i parametri fissati per le diverse categorie in base al tipo di attività da realizzarsi. Insomma, 1+1 fa 2. Nel Puc e nelle Nta i conti tornano palesemente anche rispetto agli standard urbanistici da prevedere per gli interventi commerciali e direzionali, ovvero 80 mq ogni 100 mq. Quindi non si comprende la difficoltà interpretativa di Petrarca, che nel secondo quesito chiede chiarimenti a Massaro su un punto già ampiamente chiaro. Infatti l’ex capo dell’utc richiama nuovamente i parametri contenuti nel Puc e nelle norme tecniche di attuazione: “In caso di realizzazione di destinazione industriale-artigianale gli standards sono pari al 10% St (superficie territoriale, ndr) oltre al 18% per il sistema di mobilità (sedi viarie). In caso di realizzazione di edifici di tipo commerciale-direzionale-turistico le aree standards sono pari all’80% della superficie lorda da realizzare oltre al 18% da destinare al sistema di mobilità (sedi viarie)”.
“Elementare, Watson!”, direbbe Sherlock Holmes. Ancora più elementare, da scuola materna, se non da asilo, è il terzo quesito che riguarda la destinazione degli standard degli insediamenti produttivi di tipo commerciale, direzionale e turistico. Il dubbio è il seguente: “Tali spazi devono essere destinati alla collettività oppure ceduti come standard urbanistici?”. Verrebbe da dire: ma che domanda è? Ovviamente l’ing. Massaro risponde in modo laconico: “Sono superfici da cedere gratuitamente al Comune per la destinazione ad attività di uso collettivo”.
Per carità, Massaro è un tecnico preparato ed esperto. La sua interpretazione autentica del Puc è importante. Ma probabilmente si sarà posto lui stesso un quarto quesito: perché mi viene chiesto quanto fa 1+1? Anche per noi è apparentemente inspiegabile. Forse qualcuno si auspicava che rispondesse: “Fa 3 o 4 o 5. Vana speranza. Oppure, ed è l’ipotesi più verosimile, c’è un problema di fondo: gran parte dei Pua delle zone D4, che rappresentano il 90% delle zone D, sono scatole vuote. Infatti dalla visione dei progetti approvati e pubblicati sull’albo pretorio del comune, nella sezione Amministrazione Trasparente, si evince agevolmente e incredibilmente che non sono indicate quali attività produttive saranno svolte sui lotti delimitati dall’utc. Eppure, per legge quando si approva un Piano urbanistico attuativo bisogna inderogabilmente precisare il tipo di produzione perché soltanto in base a ciò che si farà su quel lotto è possibile quantificare gli standard urbanistici e prevedere le altre opere collegate.
Per capirci riproponiamo un caso ipotetico descritto nella prima puntata della nostra inchiesta. Su mille metri quadrati ricadenti in zona D4 è possibile occupare 400 mq di superficie, ad esempio per uffici o attività commerciali, di questi 400 mq almeno 320 mq vanno riservati agli standard urbanistici, altri 180 mq devono essere utilizzati per la realizzazione di strade, mentre la parte restante dei mille mq servirà per l’area circostante. Ergo, su una superficie di mille mq in zona D4 si può costruire soltanto un piano. Se si forza un bel po’ la mano si può arrivare al massimo a due piani.
Con Pua senza l’indicazione del tipo di attività produttiva l’ostacolo insormontabile si pone quando l’utc deve rilasciare il permesso di costruire. Nella licenza edilizia bisogna quantificare e identificare gli standard urbanistici, definire le strade e delineare l’area circostante sulla scorta delle norme tecniche attuative del Puc. Ecco perché i Pua sono scatole vuote. Ed ecco perché non sarà possibile rilasciare le concessioni edilizie, salvo incappare in gravi violazioni. Come già rimarcato, l’inevitabile conseguenza, se si vogliono fare le cose per bene, ovvero rispettando la normativa, i Pua carenti vanno riapprovati. La tempistica va dagli 8 ai 12 mesi.
L’iter tecnico seguito dal comune di Cesa presenta altre lacune. È manchevole di un elemento basilare: i Pua delle zone D4 e le annesse convenzioni urbanistiche non prevedono un vincolo di incedibilità degli immobili produttivi a partire dall’ottenimento dell’agibilità. Un punto debole che apre scenari inquietanti. Da un lato non incoraggia investimenti a lungo termine, dall’altro favorisce possibili speculazioni privilegiando i grandi imprenditori che mirano a fare soldi a palate nella compravendita degli impianti industriali senza avere alcun interesse per lo sviluppo produttivo del territorio.
In buona sostanza si corre il serio rischio che le zone D4 si trasformino in un affare milionario per i soliti noti. Uno in particolare. Che ha già messo radici a Cesa con un business a 7 cifre. Da un milione di euro in su. Molto più in su.
Mario De Michele
(continua…)
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