È già di per sé assai discutibile avviare l’iter per la variante di un piano urbanistico comunale approvato appena 4 anni e mezzo fa. Farlo in piena campagna elettorale alimenta i soliti sospetti di un “do ut des” per incrementare il bottino dei consensi. Viene in mente la famigerata pratica dell’armatore-politico Achille Lauro che alle amministrative di Napoli del 1970 regalava una sola scarpa, solitamente la sinistra, prima delle elezioni, promettendo la destra solo dopo il voto. Dall’entrata in vigore del Puc di Cesa (3 novembre 2021) ad oggi non sono intervenute improvvise trasformazioni “fisiche” del territorio e la pianificazione urbanistica approvata meno di quinquennio fa ha delineato i contorni della città per un arco temporale molto più ampio di appena 5 anni.
LA VARIANTE ELETTORALE
Ergo, non c’è alcuna urgenza. Non serve una corsa contro il tempo. E se non si ritornasse alle urne il prossimo maggio la giunta non avrebbe varato in fretta e furia le linee guida della variante al Puc. La vera impellenza di Enzo Guida e company è quella di consegnare a una fetta di elettori, in particolare agli imprenditori del cemento e ai tecnici privati, la scarpa sinistra prima del voto. Per quella destra se ne parlerà molto dopo le elezioni. L’iter tecnico per l’approvazione definitiva della variante è lungo e certamente non si concluderà entro maggio.
I SOTTOTETTI DA SANARE
Se sul piano politico l’accelerazione trae origine dalla corsa alle preferenze, dal punto di vista tecnico-giuridico la variante dovrà adeguarsi alla legge regionale n. 13/2022. E qui sorgono altri interrogativi inquietanti. La nuova normativa partorita da Palazzo Santa Lucia e licenziata dal parlamentino campano ha introdotto, tra l’altro, disposizioni strutturali riguardanti i sottotetti consentendo di trasformare spazi non abitabili in residenze vere e proprie. I punti chiave riguardano le altezze minime e i cosiddetti rapporti aeroilluminanti, ovvero la dimensione delle finestre. Per quanto concerne i parametri dell’altezza la legge 13/2022 consente il recupero abitativo con parametri più permissivi rispetto al passato: l’altezza media può essere fissata a 2,40 metri per i locali abitativi, rispetto ai classici 2,70 metri degli appartamenti standard, mentre per bagni o corridoi può scendere ulteriormente fino a 2,20 metri.
UNA FINESTRA SUL MONDO PRIVATO
L’altra novità di rilevo riguarda l’ampiezza delle finestre. La nuova normativa permette di raggiungere i parametri di luce e aria necessari anche tramite l’apertura di finestre o lucernari a filo tetto, oppure di terrazzi a tasca scavando una parte del tetto per creare uno sfogo esterno, o infine con abbaini, purché rispettino il decoro architettonico e le distanze legali. Il punto politico e tecnico più significativo attiene alla data di esistenza del sottotetto. La legge 13/2022 limitava di trasformare i sottotetti esistenti alla data del 31 dicembre 2020. Nel 2024 la Regione Campania ha introdotto una proroga con la legge n. 5 del 29 aprile indicando il 31 dicembre 2023 come nuovo termine per l’esistenza dell’immobile.
MONETIZZAZIONE SÌ, MONETIZZAZIONE NO
Ed eccoci al dunque. La variante al Puc deve stabilire come censire questi volumi che comportano un aumento del carico urbanistico. Non solo. Mentre i proprietari sono tenuti in ogni caso al pagamento obbligatorio degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, spetta al comune fissare o meno un contributo straordinario legato al plusvalore generato dalla trasformazione di un deposito, alias del sottotetto, in abitazione. L’ente locale dovrà stabilire se è prevista la monetizzazione ed eventualmente a quanto ammonta. In pratica se con il via libera alla variante al Puc viene garantito ai proprietari che i sottotetti diventeranno mansarde (la scarpa sinistra), soltanto dopo l’approvazione della modifica al Puc, cioè dopo le comunali, sarà consegnata la scarpa destra della possibile mancata monetizzazione o della monetizzazione low cost.
AUDENO OLIVA ASPETTA E SPERA
Nella variante infatti si può decidere di esentare dal reperimento dei parcheggi i sottotetti sotto una certa metratura. Addio monetizzazione. Oppure si possono fissare tariffe di monetizzazione basse per favorire le imprese del mattone a discapito delle casse comunali. Risultato? Con introiti minori l’ente locale potrà finanziare meno opere pubbliche altrove. Ma arriviamo finalmente al cuore della questione. Tra i sottotetti “salvabili” svettano quelli realizzati da Audeno Oliva, imprenditore-commerciante “asso piglia tutto”, cioè colui il quale sta costruendo gran parte dei nuovi immobili sul territorio comunale. Oliva si è schierato pubblicamente con Guida alle prossime comunali nonostante la già annunciata candidatura di suo nipote Luigi Oliva con la lista di Giuseppe Fiorillo. Il paffuto Audeno è tra i principali promotori di Noi ci siamo per Cesa, neonato gruppo a sostegno del sindaco in carica.
MANGIACAPRA&SOTTOTETTI
La trasformazione dei sottotetti in abitazioni è attesa come manna dal cielo anche da altri imprenditori del cemento per incrementare il già altissimo giro d’affari. In febbrile attesa della quadratura del cerchio tecnico-amministrativo sui sottotetti c’è anche Mimmo Mangiacapra, delegato all’Urbanistica e presidente dell’assise, che sebbene sia legato da 40 anni a Gennaro Oliviero, consigliere regionale e leader provinciale di A Testa Alta, e faccia parte lui stesso del movimento politico deluchiano ha recentemente annunciato la sua disponibilità a ricandidarsi con Guida. Alle comunali Oliviero è apparso il più strenuo sostenitore di Fiorillo. Come mai Mangiacapra non ha seguito le indicazioni del numero uno di A Testa Alta? Eppure possiede già un accogliente tetto per dormire. Forse non gli basta più. Perciò spinge per “sanare” i sottotetti. “Melius est abundare quam deficere”, recita un celebre brocardo latino. Tradotto: è meglio abbondare che scarseggiare.
Mario De Michele
