Pandemia, costo dell’energia, spinte inflazionistiche, invasione russa in Ucraina stanno causando, nonostante il supporto dello Stato, disagi in molte famiglie in difficoltà economiche, anche per questo rischiano di perdere la propria abitazione. Disagi inoltre per molte aziende che non riescono a ripagare il debito contratto sull’immobile strumentale, pur avendo un margine operativo lordo positivo. La Commissione Banche con il supporto di quattro istituti italiani (Cdp, doValue, Gruber, Gardant, assistite dal consulente Raffaele Lener, docente di diritto commerciale a Tor Vergata) ha completato nei giorni scorsi la proposta di legge che verrà presentata presto in Parlamento. Il fulcro del progetto è rappresentato dalla costituzione di un fondo, denominato Fia che consente di sostituire una rata di mutuo o un canone di un leasing insostenibile con una locazione sostenibile, riportando pertanto equilibrio nei conti della famiglia in difficoltà o nella struttura finanziaria dell’azienda a vantaggio di azionisti, fornitori, dipendenti. Per promuovere Fia, secondo quanto ricostruito da fonti della Commissione, si sono già fatti avanti in due: Gardant, nata dallo spin off di Fonspa, e Banca Ifis. Ma potrebbe scendere in campo anche Amco, la bad bank del Tesoro. La struttura della proposta prevede che una sgr (di matrice pubblica o privata) costituisca appunto un Fondo immobiliare a raccolta, riservato agli investitori istituzionali. Le quote del fondo immobiliare potrebbero essere negoziate su un mercato regolamentato “riservato” (ad esempio il Miv-Segmento professionale). Il creditore (in pratica la banca o una finanziaria ex art.115 TULPS, SPV, ecc.) può a sua volta proporre al fondo la cessione di un immobile oppure un basket di cespiti (si badi bene, non crediti) posti a garanzia dei crediti deteriorati. L’operazione può essere quindi attivata solamente dalla banca titolare del credito (non dal debitore e nemmeno dal Fondo). Il Fondo, a seguito delle negoziazioni con la banca creditrice o la finanziaria, può proporre a quest’ultima l’acquisto degli immobili/e posti a presidio del credito deteriorato a un “Prezzo di vendita” definito, prezzo che determina già il valore di riacquisto, successivamente, da parte del debitore ed il canone di locazione che esso pagherà. La banca creditrice, ricevuta la proposta da parte del Fondo, la valuta in autonomia e decide se concludere o meno l’operazione.
In caso di valutazione positiva da parte dell’istituto, quest’ultimo avvia le interlocuzioni con il debitore per consentire l’acquisto dell’immobile da parte del Fondo attraverso una procedura di mediazione giudiziale o atto pubblico cui partecipa anche la banca creditrice, al valore prestabilito e concordato. La transazione immobiliare si conclude davanti al notaio quando il Fondo paga l’immobile al debitore che, contestualmente all’atto di vendita dell’immobile, gira i soldi ricevuti alla banca creditrice o alla finanziaria estinguendo in tal modo il debito e cancellando l’ipoteca a favore del creditore. Il Fondo (salvo diverso interesse da parte dell’ex debitore) gli concede in locazione per 10 anni la casa o il terreno-fabbricato oggetto dell’operazione ad un canone annuo non superiore al 5% del prezzo di acquisto dell’immobile. In caso di mancato interesse alla locazione dell’immobile da parte dell’ex debitore, il Fondo si rivolge al mercato per la locazione/cessione del cespite. Dalle analisi svolte, il canone di affitto è mediamente pari a metà delle locazioni di mercato e a 1/4 dell’importo della rata del mutuo divenuto sofferenza. L’ex debitore che accetta di prendere in locazione la casa o terreno riceve dal Fondo un’opzione per il riacquisto dell’immobile della durata di 10 anni a un valore prestabilito. Se tale opzione non viene esercitata, allo scadere dei 10 anni o prima, o in caso di inadempimenti da parte del locatario sul pagamento del canone di locazione, il Fondo si rivolge al mercato per locare o cedere l’immobile. Il prezzo è predefinito ed inferiore al valore di mercato dell’immobile.
