La legge 105/2024, che ha convertito il decreto 69/2024, meglio noto come “Salva Casa 2024”, contiene importanti misure di semplificazione per favorire la regolarizzazione delle “lievi difformità edilizie” e la sanatoria edilizia di molti interventi di trasformazione interna eseguiti senza titolo. Uno degli aspetti più innovativi della nuova normativa riguarda il cambio di destinazione d’uso degli immobili. Una procedura che in passato era particolarmente complicata a causa di norme frammentate e vincoli rigidi imposti dai piani urbanistici comunali e regionali. Lo snellimento legislativo assume un particolare rilievo a Orta di Atella, in seguito al varo del Puc da parte dei commissari prefettizi. Fotografando lo “status quo”, il Piano ha sanato con la riclassificazione dei suoli gran parte degli immobili realizzati negli anni del boom edilizio. Ad esempio, il nuovo strumento urbanistico ha trasformato le aree produttive, su cui in realtà insistono abitazioni, in zone residenziali di nuova espansione. Ma per mettersi in regola i proprietari delle case devono ottenere dal comune il cambio di destinazione d’uso. Nella città ortese sono centinaia gli immobili destinati a ufficio e più in generale con funzioni turistico-ricettivo e commerciale che oggi possono diventare a tutti gli effetti civili abitazioni.
ECCO LE LINEE GUIDA DEL MIT PER GLI ENTI LOCALI
Le linee guida del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti hanno chiarito il ruolo dei comuni per mettere in pratica le semplificazioni introdotte dal “Salva Casa”. Gli enti locali devono esplicitamente indicare eventuali condizioni o limiti per il cambio di destinazione d’uso evitando ambiguità interpretative. Non si potranno applicare divieti derivati da strumenti urbanistici approvati prima dell’entrata in vigore della legge 105/2024, ovvero dal 28 luglio 2024, in quanto non coerenti con lo snellimento normativo prevista dalla riforma. Non solo. La procedura di cambio d’uso potrà essere richiesta contestualmente ad altre sanatorie edilizie tramite il meccanismo della finalità multipla. Grazie a queste modifiche il “Salva Casa” offre nuove opportunità per il mercato immobiliare consentendo a molti proprietari di immobili, come nel caso di Orta di Atella, di riqualificare gli edifici senza dover affrontare lungaggini burocratiche.
Uno degli ostacoli maggiori per chi voleva cambiare destinazione d’uso alla casa in cui abita era il peso degli oneri urbanistici. Prima dell’entrata in vigore della legge 105/2024, oltre al pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, i comuni potevano imporre anche la cessione di aree per servizi pubblici (parcheggi, strade, verde pubblico) o richiedere un contributo monetario aggiuntivo per compensare la mancata cessione di spazi. Il “Salva Casa” invece prevede che non è più obbligatorio cedere aree ai comuni per la realizzazione di servizi pubblici o parcheggi e che non è più dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria, in quanto l’area è già urbanizzata e dotata di servizi essenziali. Il MIT ha chiarito che l’esonero dal pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e dalla cessione di aree vale anche se il Puc prevede norme più restrittive. Inoltre i cittadini possono richiedere l’applicazione di questa norma retroattivamente, nel caso in cui abbiano già presentato una pratica di cambio di destinazione d’uso prima dell’entrata in vigore del decreto legge. Rimane obbligatorio il pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, se previsto dalle normative locali. Oltre che semplificare le procedure, l’obiettivo del “Salva Casa” è ridurre notevolmente i costi per chi vuole riconvertire un immobile incentivando interventi di rigenerazione urbana senza l’aggiunta di oneri sproporzionati.
LE TABELLE PER GLI ONERI PER INCASSARE PIÙ SOLDI
Come già detto, i comuni però devono fare la loro parte: in primis, devono indicare eventuali condizioni o limiti per il cambio di destinazione d’uso, in secondo luogo devono fissare le tabelle per il pagamento degli oneri. Per un ente locale come Orta di Atella, in dissesto finanziario come puntualmente ricorda il sindaco Antonino Santillo, la riscossione degli oneri rappresenta un’occasione da non perdere per rimpinguare le casse comunali. Ma dopo 6 mesi e mezzo dall’entrata in vigore del “Salva Casa” l’amministrazione locale non ha ancora approvato le tabelle per il cambio di destinazione d’uso. Risultato? Ogni cittadino fa come gli pare, o meglio come gli indica il tecnico che redige la pratica. Quelli più furbi, ma poco coscienziosi, fanno pagare ai propri clienti il minimo tabellare, che si aggira attorno ai 700 euro, per ridurre i costi della parcella professionale, facendo sborsare in totale meno soldi ai cittadini. Quelli più avveduti fanno versare il massimo tabellare, che ammonta a circa 2.100 euro, per evitare ai propri clienti di incappare in richieste postume del comune con l’aggravio della mora. Peraltro, è molto probabile, se non certo, che un ente locale in dissesto applichi il massimo tabellare, ovvero 2.100 euro per ogni cambio di destinazione d’uso.
LA GUERRA TRA I TECNICI LOCALI E QUELLA CON I CLIENTI
Oltre a non fornire un indirizzo chiaro sul pagamento degli oneri, Santillo e company stanno alimentando anche una sorta di guerra tra i tecnici locali e tra clienti e tecnici. I cittadini infatti si lamentano con i propri tecnici di fiducia perché le stesse pratiche edilizie curate dall’architetto Tizio costano meno rispetto a quelle redatte dall’architetto Caio. In alcuni casi c’è una differenza di 1.400 euro. Ma il motivo è presto detto: costano meno perché l’architetto Tizio per fare bella figura e per accaparrarsi più clienti fa pagare il minimo tabellare degli oneri (700 euro) con il rischio concreto che il comune pretenda in fase di controlli la tariffa massima (2.100 euro) più gli interessi. Ecco perché c’è una differenza di 1.400 euro tra una pratica e l’altra. Non sono soldi che intasca il tecnico, sono meno oneri versati al comune. E se si calcola il totale dei cambi di destinazione d’uso, che ad Orta di Atella sono centinaia, non aver ancora fissato le tabelle è gravissimo sia sul piano amministrativo che politico perché implica minori entrate per l’ente. Dimostra inoltre che Santillo sventola il vessillo del dissesto a suo piacimento e per tentare goffamente di giustificare il suo fallimento e quello della sua giunta, di cui peraltro fa parte Tonino Russo, tra i più attivi geometri del territorio. Come mai uno esperto come l’assessore all’Urbanistica, in passato da noi definito “Il Condonatore”, non si preoccupa degli oneri per il cambio di destinazione d’uso? Sicuramente conosce a menadito il “Salva Casa”.
Intanto c’è il “Signore delle Tenebre” che sta facendo soldi a palate nell’oscurità, o meglio appare soltanto per coprire altri. Si scrive “Signore delle Tenebre”, si legge prestanome. Così va (ancora) Orta di Atella. E poi sarebbero i giornalisti liberi a ledere l’immagine della città. Il mondo capovolto.
Mario De Michele
