Voti, voti, voti, sempre e comunque soltanto voti. In vista delle comunali di maggio il chiodo fisso di Enzo Guida è rastrellare consensi in cielo in terra e in ogni luogo. Il sindaco teme la concorrenza di Giuseppe Fiorillo. Nell’opinione pubblica lo stimato medico, già fascia tricolore per 10 anni, gode di un apprezzamento unanime. Mentre Guida, all’apparenza amato, è in realtà temuto per i suoi metodi. Nel testa a testa tra i due l’esito è scontato: Fiorillo è in netto vantaggio. Per colmare il gap e agguantare la riconferma il primo cittadino in carica sta utilizzando gli ultimi mesi di mandato per fare il pieno di voti nelle zone periferiche, nella speranza di assorbire la probabile cocente sconfitta nel centro storico e di mettere la freccia per sorpassare il candidato sindaco di Cesa in Comune.
IL BLITZ DEL FEBBRAIO 2025
L’operazione “incetta di voti in periferia” è scattata il 7 febbraio 2025, quando il consiglio comunale ha approvato la delibera di indirizzo per autorizzare il cambio di destinazione d’uso delle case-ufficio. Il provvedimento mira appunto a conquistare il consenso dei residenti del parco Serena in via Matteotti, del parco Pelliccia in via René Guénon e di quelli sorti nei pressi del ponte di Sant’Antimo-Cesa. Nella zona al confine con la città napoletana Guida è già messo bene grazie la suo vice Giusy Guarino che tramite il marito Carlo Perfetto, assunto al comune di Casagiove con lo scorrimento dei concorsi di Cesa, gode del sostegno dei santantimesi. Il fortunato consorte è di Sant’Antimo ed è imparentato con note famiglie del posto in grado di spostare cospicui pacchetti di voti.
Contando già sull’appoggio dei santantimesi Guida si è adoperato per incassare le preferenze dei residenti del parco Pelliccia e di quello Serena. Su input del sindaco e del delegato all’Urbanistica Mimmo Mangiacapra l’assise ha dato il via libera all’iter per la trasformazione delle case-ufficio in immobili per civile abitazione. Si tratta di decine di appartamenti costruiti in zona D, destinata agli insediamenti produttivi con finalità commerciali e direzionali.
VARIANTE AL PUC UNICA STRADA
I parchi in questione sono stati costruiti più di 15 anni fa in base all’allora piano regolatore generale e sulla scorta di regolari concessioni edilizie. I problemi urbanistici sono sorti successivamente. Gli immobili sono stati utilizzati come civili abitazioni in luogo degli uffici. Che il problema ci sia e che vada risolto è pacifico. I proprietari delle case hanno pagato fior di quattrini per avere un tetto sotto cui dormire con la propria famiglia. Ma l’iter tecnico seguito dall’amministrazione comunale è farlocco. Idem il vademecum attuativo firmato dal responsabile dell’utc Giacomo Petrarca e da Guida. L’unico modo serio e legittimo per risolvere un problema che, ripetiamo, va risolto è la variante al Puc con la riclassificazione di quelle aree da zone D in zone C.
LA DELIBERA ELETTORALE
Il sindaco e la sua maggioranza hanno invece fatto ricorso alla scorciatoia del decreto “Salva Casa” di Salvini che però esclude espressamente la possibilità di sanare le difformità urbanistiche nelle zone D tramite il cambio di destinazione d’uso. Non è possibile dichiarare le aree D equipollenti alle zone A, B e C come ha disposto la maggioranza con la solare violazione del “Salva Casa”. Perché imboccare una strada palesemente illegittima? Semplice. Perché il 24 e 25 maggio ci sono le comunali. E i voti dei proprietari delle case-ufficio potrebbero far pendere la bilancia dal lato di Guida e company. Ma il peccato originale commesso nella delibera consiliare del febbraio 2025 ha innescato con un effetto domino una serie di altri peccati nella fase attuativa del provvedimento iniziale. Al comune sono giunte le richieste di numerosi proprietari di immobili del Parco Serena, realizzato dagli imprenditori Vergara. I residenti hanno chiesto il cambio destinazione d’uso degli alloggi. E lo scorso 12 marzo la giunta ha autorizzato la monetizzazione degli standard in misura proporzionale alle rispettive quote dei singoli proprietari (clicca qui e link in basso).
MANCA LA CONFORMITÀ EDILIZIA
La scelta elettoralistica di Guida si scontra contro la normativa in vigente. Sul piano strettamente edilizio nascono evidenti difficoltà. Escludendo comunque le zone D, il “Salva Casa”, come specificato anche nelle indicazioni del comune, prevede la possibilità di mutare la destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare. Quindi l’ufficio tecnico esamina le singole richieste, non si pronuncia sull’intero immobile, ad esempio su un palazzo composto da 20 appartamenti. Qualcuno spieghi, senza ricorrere a buffonate social, come verrà valutata la conformità alle norme edilizie del singolo appartamento (collaudo, agibilità, barriere architettoniche, ecc.).
PARAMETRI VOLUMETRICI CALPESTATI
Dal punto di vista urbanistico l’impresa diventerebbe impossibile anche per Tom Cruise. Le zone D prevedono parametri volumetrici totalmente diversi rispetto a quelle residenziali. Nelle aree destinate ad attività produttive il parametro volumetrico riguarda l’altezza, la distanza dai confini e la superficie da occupare. Negli insediamenti di carattere commerciale e direzionale a 100 mq di superficie lorda di pavimento di edifici previsti deve corrispondere la quantità minima di 80 mq di spazio per standard urbanistici, escluse le sedi viarie, di cui almeno la metà destinata a parcheggi. Per quelle residenziali invece gli standard sono parametrati per numero di abitante. Ed a ogni abitante corrispondono 100 metri cubi di costruzione, ovvero 20 mq di standard. In pratica l’iter amministrativo adottato dalla squadra di governo ha fissato le regole del tennis per una partita che si gioca su un campo di calcio. Basterebbe questo per comprendere che non si possono equiparare le zone D con quelle A, B e C. L’equipollenza è urbanisticamente e materialmente impossibile.
MONTETIZZAZIONE ILLEGITTIMA
Che si tratti di un vademecum-fantasy è lapalissiano. È “contra legem”, punto e basta. Solo per completezza solleviamo altre contraddizioni. È totalmente campato in aria asserire che gli standard sono quelli del titolo abilitativo che ha autorizzato la costruzione. Per legge è necessaria la verifica rispetto alla nuova destinazione impressa all’immobile. Quindi gli standard vanno riconteggiati e si devono stabilire le modalità per reperirli o per monetizzarli. Inoltre per i servizi primari e secondari vanno specificate la qualità e la quantità, cioè va esplicitato in che modo viene verificata l’esistenza e la sussistenza di tali servizi. Anche su questo aspetto il paradosso nel paradosso del vademecum-fantaurbanistico è che richiama il D.M. 144419/68, che suddivide gli standard urbanistici in tre categorie, ma all’atto pratico non lo rispetta.
DIFFORMITÀ RISPETTO AL PTCP
Un altro inciso che conferma la grande burla degli amministratori locali: il Puc del 2021 era conforme al Piano territoriale di coordinamento provinciale (Ptcp) dell’epoca, ma qualora gli immobili in zona D ottenessero il cambio di destinazione d’uso, non solo i permessi contrasterebbero con il Puc di Cesa, ma lo stesso Puc sarebbe urbanisticamente difforme rispetto al Ptcp della Provincia di Caserta.
FIUMI DI SOLDI PER I TECNICI-AMICI
Come finirà questa brutta storia? Nell’unico modo possibile. Guida farà man bassa di voti nelle zone periferiche, mentre i cambi d’uso saranno illegittimi, ergo annullabili in autotutela in caso di contestazione o di intervento delle autorità competenti. Ma non ci guadagnerà soltanto il sindaco in carica. I tecnici amici, organici alla maggioranza e già beneficiari di corposi incarichi diretti o tramite selezioni-farsa, faranno altri soldi a palate. In particolare un paio di loro hanno sulla scrivania lunghe pile di pratiche da 3-4mila euro a botta per i cambi d’uso. Invece gli architetti e gli ingegneri seri e perbene si sono rifiutati di redigere Scia taroccate rifiutando ingenti introiti per non restare incagliati in atti illegittimi. Dunque campo libero ai tecnici avventurieri e senza scrupoli. Peraltro capre e ciucci matricolati.
Mario De Michele
